Drumul unui roman catre independenta financiara: Investitia in imobiliare

 

Salutare cititorule! ✋

Stiu ca nu ne-am mai vazut de mult timp, dar, ce sa fac, timpul e scurt 👦

Lansez astazi o serie de articole despre independanta financiara si mai exact despre investitiile ce ii sunt disponibile unui roman in drumul lui catre independenta financiara.

Independenta financiara este un concept ce prinde din ce in ce mai mult (si) in Romania.

Dupa decenii in care am fost rupti de Europa si dupa inca un deceniu pierdut dupa 1990, usor usor nivelul de trai a inceput sa creasca si in Romania, in special dupa aderarea la Uniunea Europeana in 2007.

Odata cu cresterea nivelului de trai a inceput sa se formeze asa-numita clasa de mijloc, iar o minoritate a acestei clase de mijloc a inceput sa caute solutii pentru a isi valorica eficient economiile, nu cu gandul la independenta financiara, ci pur si simplu pentru a isi maximiza veniturile.

Ce vreau sa subliniez este ca, tot ceea ce scriu este din experienta mea, deci din practica! Nu vorbesc din teorie, vorbesc din experienta dobandita in anii , frumosi si interesanti, scursi pe drumul meu catre independenta financiara.

Ajungem la subiectul acestui articol, in ce poate sa investeasca un rezident roman pentru a isi maximiza veniturile si pentru a crea acea minune numita "venitul pasiv" ?

In acest articol voi discuta despre una dintre posibilitati, urmand sa abordez cate o alta investitie in cate un articol viitor.

Cea mai populara investitie la romani este investitia imobiliara.🏢🏡

➕Plusuri:

+ odata pornita, ofera un venit (in principiu) pasiv constant, lunar.

+ venitul obtinut este ori in euro ori in lei dar raportat la cursul euro, ceea ce face acest venit sa fie protejat mai bine la inflatie.

+ impozitarea actuala este favorabila, beneficiind de o cota forfetara de 60%. Concret, se impoziteaza 10% din 60% din venitul obtinut, rezultand practic un impozit de 6%. Aceasta cota se aplica pt maxim 5 proprietati impobiliare, apoi fiind necesara trecerea la impozit in sistem real si la o alta forma de organizare decat cea de persoana fizica.

+ ofera in general o crestere in timp a valorii capitalului investit, protejand astfel acest capital fata de inflatie.

➖Minusuri:

- necesita un capital considerabil. Desigur ca acest capital, sau o mare parte a lui, poate sa fie obtinut prin creditare, dar pentru acest lucru trebuie sa va faceti foarte bine temele si calculele. Personal agreez acest tip de a investi, pentru ca este un accelerator al obtinerii independentei financiare, atat timp cat stii ceea ce faci.

- la un numar de ani necesita capital pentru a face renovari, pentru a schimba elemente ce se deterioreaza in timp, unul dintre cele mai scumpe fiind centrala termica. Aici se pot face optimizari, pe care le vom discuta intr-un articol viitor.

- necesita gestionarea lunara a facturilor de utilitati, asta insemnand ori plata efectiva a lor, ori verificarea faptului ca au fost platite. Aici se pot face optimizari, pe care le vom discuta intr-un articol viitor.

- necesita, la intervale neregulate, timp si oarece munca pentru gasirea unui chirias.

- necesita, pentru a maximiza randamentul, cunostinte putin mai avansate despre diferite amanunte, cum ar fi: bca vs caramida, tamplarie geamuri pvc vs aluminiu, etc

- aceasta investitie este expusa riscurilor naturale (sau nu), precum cutremur, inundatie, incendiu. Desigur ca aceste riscuri pot fi diminuate printr-i asigurare potrivita, care insa va duce la diminuarea randamentului.

Desigur ca investitia imobiliare poate sa fie si un teren, si atunci ea este mult mai putin expusa riscurilor naturale. Personal, pana acum, cel mai bun randament la investitiile in imobiliare l-am avut la un teren, nu la un apartament.

Un rezident roman poate sa investeasca in imobiliare si indirect, printr-un fond de investitii ce are in portofoliu si imobiliare alaturi de alte active sau printr-un REIT.

In mod normal pentru a investi in astfel de fonduri trebuie sa iti faci cont la un broker, dar exista si variante de a cumpara unitati de fond direct de la firme de asset management.

Spre exemplu OTP Asset Management are in administrare un fond de tip REIT, care se numeste OTP Real Estate & Constraction, fondul fiind impartit in doua clase, lei si euro, in functie de moneda in care doresti sa investesti. Acest REIT are o politica de distributie trimestriala a dividendelor. Ca dezavantaje , ca orice fond, vine cu comisioane, cheltuielile curente totale ridicandu-se la 2.2% din activ.

Pe BVB sunt si alte oportunitati pentru a investi indirect in imobiliare, cum ar fi:

- Impact Developer

- SIF2, mai nou denumit ca Evergent, care are o buna parte din portofoiul investit in imobiliare

Se asteapta listarea in lunile urmatoare a One United, unul dintre cei mai activi jucatori pe piata imobiliara.

In acelasi timp investitorul rezident in Romania are si varianta de a investi indirect in imobiliare si pe pietele internationale, prin diferiti brokeri.

Unul dintre cei mai buni brokeri dpdv costuri vs servicii este Degiro, dar , din pacate, el nu este inva disponibil rezidentilor romani.

Raman insa variante bune, cum ar fi Interactive Brokers, unde un rezident roman isi poate deschide cont cu destula usurinta (la mine a durat 2 zile procesul de deschidere).

Se poate investi pietele internatioanale indirect in imobiliare si prin brokeri autohtoni, cum ar fi: Tradeville, BRK, XTB, etc.

Dar trebuie sa analizati cu grija comisioanle fiecaruia, pentru ca fiecare vine cu avantaje si dezavantaje... Nu a fost inventat inca brokerul perfect.

In acelasi timp rezidentul roman poate sa investeasca indirect in imobiliare si prin platforme P2P, cum ar fi:

- Estateguru

- Reinvest24

- Crowdestor

Atentie insa ca acest tip de investitie vine cu alte tipuri de riscuri suplimentare fata de investitiile despre care am vorbit mai sus.

Dar o sa tratez subiectul P2P intr-un articol separat.

(personal am o mica parte a portofoliului investita si in P2P)

Inchei aici acest articol, pentru ca m-am lungit destul de mult, ba inca ar mai fi fost multe de spus .

Ne vedem la articolul urmator, unde o sa vorbesc despre actiuni.

Si, nu uita, un om educat financiar este un om mai bogat!

Articolul poate fi citit si pe fb pe urmatorul link:

Drumul catre independenta financiara: Investitia in imobiliare

O sa incerc sa merg in paralel si cu blogul si cu pagina de FB, daca o sa pot. (asta nu inseamna ca tot ce postez aici o sa fie si acolo si invers 👦 )

Daca nu o sa pot, probabil ca o sa ma axez mai mult pe pagina de FB pentru ca e mult mai usor de postat acolo decat aici. O sa vad cum o sa fie.👦 Pana atunci, daca vreti, puteti da follow si paginii de FB.